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中国需要一个真实的空置房数据

2018-06-24 15:11:48 来源: 智谷趋势
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原标题:中国需要一个真实的空置房数据

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今天来说说中国楼市一大未解之谜。

平时一说起房地产,大家最关心的问题就是:房价还会涨吗?

多空论战向来争议不断,有人看家庭负债率评估楼市风险,有人看城市化进程、看人口流动来寻找接盘侠,也有人掌握房地产的政治经济学、坚信内外夹击之下楼市坚挺是眼下最大的正确……公说公有理,婆说婆有理,但人民群众还是一脸懵圈,因为几乎没人能说明白一个最实际的问题,市场究竟有没有过剩?

判断楼市泡沫有一个重要风向标——“空置率”,指空置的房屋面积和总房屋面积的比例。

搞清楚这个问题,能避免很多无谓的涨跌争辩,帮助更多人做出科学决策。

但是上网一搜,从“晒电表”、“晒水表”、“数灯”到大数据估算,调查方式之奇葩、统计数据差异之大,真是让人越看越一头雾水。

更加有趣的是,估计连调控部门都没摸清楚市场的底。

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民间对空置率的调查一向很热心,智慧无穷,统计方法也是五花八门。

中国需要一个真实的空置房数据

中国需要一个真实的空置房数据

当然,数据可信度也不足够。好比2010年8月5日北京网友发起“晒黑灯”活动时,据杨红旭在《楼市探秘》一书中提到,8月6日就有开发商老总做出应对,要求所有空置房晚上7点至10点半必须保持不同色调的节能灯照明。据第一财经日报,当年“晒黑灯的行动收集了上海近百个小区数据,得出平均黑灯率约为50%。

有一些研究者针对某城市某片区进行抽样访谈,太过随意的调查方法最终得出这样的结果:长沙市某片区,小户型和中户型空置率达到69.6%和61.22%,大户型较低,为33.66%。

中国需要一个真实的空置房数据

再搜一搜各种报道和分析,引用的数据来源出处不一,甚至令你无从判断究竟有没有泡沫,谈论比较多的有下面几个版本:

第一个版本:22.4%,4898万套,严重过剩!

来源是2014年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告,显示2013年中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套,严重过剩。另外有4.2万亿银行放贷沉淀于空置住房,占中国城镇家庭资产的11.8%,造成资本和资源闲置。

近五千万套空置,几乎可以解决两个澳大利亚人口的住宅。

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2011年西南财经大学就开展了这项调查,对比之下空置率提高了1.8个百分点。

这个数据放到国际上对比,是比较惊人的。按国际惯例,10%-20%已经算空置危险区,20%以上已经是商品房严重挤压区。

中国需要一个真实的空置房数据

(各国和地区的空置率)

这份报告的空置房标准包括两类:一类是一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房;另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。方法是分层随机抽样,最终样本覆盖29个省市262个县1048个社区,访问时间、题量、回访都比较科学。

这份报告当时引起了不小的论战。任志强认为小城镇空置房不可能被外出打工者放弃,那是他们的根,而且城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数,因此“绝不可能有5000万套或更多空置”,我国城镇地区的空置率也不太可能超过20%;杨红旭也质疑11年住宅竣工722万套,13年为764万套,而新增空置量占了竣工量的一半,明显被高估。

第二个版本:22%-26%,不危险!

2015年5月腾讯通过网友抽样,最终完成一份《2015年5月全国城市住房市场调查报告》,结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

搞笑的是,腾讯用大数据估算得出新颖结论,空置率30%是中国合理水平。

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第三个版本:10亿平方米空置,太高了!

2015年IMF也发表了一份报告,称“中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显”。

时任IMF副总裁朱民说,中国空置率太高了,面积达10亿平方米。

不过,新华网采访的业内人士指出,IMF报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。

第四个版本:20%-25%。

这是2015年中央党校国家战略研究所副所长周天勇的估计,中国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%-25%之间。时常被引用,但是调查来源不明。

第五个版本:积压严重,一线过度投机,三四线过度建设。

这是任泽平2016年还在方大证券时做出的分析,他认为中国房地产空置率比较高,积压严重,三四线比一二线更严重。从住宅来看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设,大城市的空置率可能跟过度投机有关;从商铺来看,二三线空置率过高。

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因为以上数据缺乏官方背书,标准不一,始终没有哪一个能真得到社会普遍认同。

对不起,民间尽力了。

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而在官方系统中,空置率数据可以说一直缺乏。

统计局表示暂时不能算出这项指标,公安部表示自己的数据暂不准确,国家电网撇清电网数据与空置率之间的关系,住建部说民间的统计方法不够客观,目前“没有准确官方定义”……

上个世纪90年代中后期,相关部门引入了“空置面积”的统计指标,2005年国家统计局曾公布商品房空置率为26%,但这一数据计入了待售面积,错将待售率当成空置率。所以从2008年开始,这一数据就不再公布。

2010年,一则“全国660个城市有高达6540万套住宅空置,可供2亿人居住”的信息给房地产市场丢了重磅炸弹,“空置房真相”的争论第一次大爆发。

《北京晨报》报道,国家电网利用智能网络,在660个城市查出共有6450万套住宅连续6个月电表读数为零。随后这一数据被解读为空置房数据,引发了口水战,国家电网立即出面撇清了电网数据与空置率之间的关系。

如果当年的电表统计不准确,那什么数据才靠谱?

大家都想搞明白这个问题,相关部门却缺乏数据,所以才有了之前提到的“晒黑灯”行动,得出上海近50%的惊人空置率。

很快,国家统计局下发通知,率先在5大城市开展了摸底调查,在坊间期待值高涨时,北京统计局的发言人指出,这次调查不是空置房的调查,没有相关数据。

中国需要一个真实的空置房数据

不过,当时人口普查进入复查阶段,国家统计局给出了住房空置率等人口普查主要指标有望在2011年4月发布的期望,到了2011年,统计局表示想摸清情况,还有待一场大规模的住房普查。

实际上,这项指标统计困难,统计部门也一直在努力研究:

2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法,建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”;

2010年,统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。

2012年,民间又一次因为一组官方数据“一惊一乍”。北京市公安局人口管理总队称,当时已核对流动人口信息725.5万人,标注出租房屋139万户,核对空置房屋381.2万户。

公安部担心大家误会,才说清楚真相——当时统计时会将一些暂时无人居住,或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房,380万套不是最终数据。

2014年西南财经大学的报告引起第二论广泛大争论时,住建部总经济师冯俊称“我们现在这方面是没有调查的”,但民间靠数灯计算不客观。

为什么官方迟迟不发布空置率数据?

数据本身“敏感”。空置率会直接影响房价,这背后牵涉的利益太复杂。

当然,技术上的确存在官方所说的困难。空置标准难以定夺,统计方法难求,靠电表、水表这些单项的指标不能科学界定,所以,这是一项需要多部门配合的技术活。

官方都推不出,民间的奇葩统计自然也很难令人信服。

04

实际上,国外有很多成熟的制度可以借鉴。

美国的统计方法是最成熟而且数据最透明的,统计体系也比较复杂。

美国一共发布了3个住房空置率指标:美国普查局的“人口调查/住房空置调查”、“美国社区调查”,以及由美国住房和城市发展部与USPS合作通过邮政服务记录。美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围。经过长达五十多年的跟踪统计,这些指标即便数据来源、统计口径都有所不同,但基本可以反映出美国楼市的规律:楼市繁荣时,空置率低,楼市萧条时,空置率高。

这些数据细化到了季度。美国圣路易斯联储统计美国人口普查局的数据显示,2018年美国第一季房产自有住宅的空置率低至1.5%。

除了自住房,还有租赁房的数据,第一季度为7%。

而且还分地区统计。

中国需要一个真实的空置房数据

日本总务省每5年实施一次全国房屋空置率调查,空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电。最近一次的调查是2014年,截止至2013年10月,受人口老龄化、少子化影响,日本住宅空置率达到13.5%,创历史新高。

中国需要一个真实的空置房数据

香港会在每年年底进行一次统计,并且将正在装修的住房纳入空置房统计范围。2017年的空置率为3.7%。

中国需要一个真实的空置房数据

加拿大抵押和住房公司会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。温哥华政府也曾根据电力公司BC Hydro的数据来统计出的空置率,空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住。

各国的统计体系没有哪一个是最理想的,但是基于科学的调查方法,有分门别类的、跟踪的长期统计数据,不论是对政府、投资者或者刚需的决策都是极具参考价值的。

05

数据缺失给市场的健康发展带来了不少的阻力。

因为没有空置率数据的统计和发布,市场无从掌握真实的供需面,声音嘈杂,信息不对称,造成政府、民众决策时的失误、错位,制造了一系列矛盾的楼市乱象,甚至令政府与全民成了对手盘。

早前国土资源部规划司司长庄少勤提出,一二线城市房价过热的现象,与供地数量并没有必然关系:

“在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。”

高层实际上是希望逼市场盘活存量。

但坊间却认为,房价推高少不了地方政府故意不加大住宅用地供应的功劳。

民众对市场供应情况心里没底,楼市恐慌就变得非常容易传染。有些开发商趁机钻了数据缺失的空子,延迟竣工、捂盘惜售,制造了库存告急的一幕。

市场的预期与政策的引导往往走向两个不同的极端方向。政策限价,希望利好刚需,结果一二手房价倒挂,最后摇号抢房的门槛上升到全款,这里面有多少真刚需,没有人搞得清楚。

这就是信息不透明带来的决策障碍。

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最近,高层罕见主动谈起了空置率。

中财办原副主任杨伟民在“陆家嘴论坛”发言时称,中财办请了有关单位根据用电量进行空置房摸底统计,“结果显示我国无论是城市、城镇还是乡村住宅的空置率都相当高,比日本高度老龄化老子化城市化的国家还要高,日本是13%,中国是多少我就先不说了,当然比日本要高,这很不正常,说明用来炒的房子还真不少”。

有迹可循的是,3月份,中央农村工作领导小组原副组长陈锡文在《中国经济大讲堂》节目上称,根据电力部门的数据陈述,一年一户用电量不超过20度认为是“空置”,那么空置率为大中城市13.1%,中小城市13.8%,农村14.3%。

这与民间统计的差异还是非常大的,而且单靠用电量一项的统计,也还不能算权威的数据。

这一周,公众还沉浸在我大A股又崩、世界杯赌球又输的悲凉中,没怎么注意到一条足够重磅的消息,不动产登记实现了全国联网。

要知道,在几年前,几乎所有人都认为这是不可能做成的事情。

潘石屹在他的微博上说,十几年前市场为了房价涨跌争论不休时,他托人拿到了北京2007年房子买卖的数据,做了一份报告交给了当时的市长,“市长还表扬了我,但从那以后,我就再也取得不了这些数据了,因为数据被保密起来。有现代化设备和技术不用,偏偏要争吵、辩论,浪费时间。”

不过,中国的确在努力推进房地产的信息透明、公开。

3年前,潘石屹得知了“不动产全国联网”项目已经完成了70个城市,但这个系统几乎无法查询,因为密码在不同人手里,可想而知背后阻力之大。

3年之后的今天,我们看到这个系统已经做到200多个城市的联网。这就是进步,即便步子很小。事实上,这的确意味着房产税开征没有了技术上的壁垒,但潘石屹也提了一句,大家都理解,如果这个系统是为了“以人查房”或者为开征房产税做准备,“可能再过十年也推不出来”。

今天,从不动产登记全国联网向前迈进的这一小步,足够令我们相信“房住不炒”时代的决心和能力。

且不论是否开征空置税,系统公开房屋空置率的时候也已经到了!

房住不炒时代已经到来,目前房地产政策的核心是建立长效机制,长效机制是建立在透明的数据、科学的调查这一基础之上。是否有靠谱的空置房数据,关系着一系列举措的成败。

有关部门应该加快制定和推出空置住宅的标准,定期统计和发布空置率数据,才能让各方清楚市场的真实情况。如果缺乏这一数据,导致频频调控却屡屡与市场预期错位,楼市风险只会越来越大。

房住不炒、租购并举的时代,各方都需要一个真实的“空置率”数据!

任欢 本文来源:智谷趋势 责任编辑:任欢
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