网易首页 > 网易房产 > 正文

夹缝中的刚需:房价下跌仍买房无望,房租却在迅猛上涨

2018-11-13 08:56:25 来源: 楼市微观察 举报
0
分享到:
T + -

今天,聊聊房租。

国泰君安最近发布了一组全国重点城市的房租报告。

报告显示,10月份33个城市有17个城市房租环比下跌,相比几个月前的狂热,这个数据已经明显降温。

夹缝中的刚需:房价下跌仍买房无望,房租却在迅猛上涨

必须要指出的是,虽然10月份租金环比降温,但这很大程度上是跟租房市场的周期有关,每年过了9月份,租房需求就趋于稳定,所以10月份房租的稳定并不意味着房租上涨的压力就此消失。

其实大家也看到了,从同比的角度来说,这33个城市基本维持涨势,相比房价,该涨幅相当惊人。涨幅最大的是成都,同比达到了32.80%,其次是重庆和天津,分别达到了28.01%和26.22%。而在一线城市中,涨幅最大的是深圳,为25.32%。

一直以来,我们都有一个观点,房租最大的锚是收入。因为租房很少用杠杆,中介帮房客房东牵个线,最多抽点信息费,房子是现成的,收入水平直接决定房租水平。

但现在不一样,租房市场已经有了明显的杠杆。这种杠杆主要表现为长租公寓的迅猛发展。表现最明显的是各类分散式长租公寓。

这类公寓说白了就是正规化的“二房东”,他收房的钱是借来的,收一套房就得付一整年甚至3-5年的房租。几十万套房就是一两百亿的资金。房子不是自己,看上去是轻资产,但实际上很重的负债运营,那么怎么办,只能寻求办法从房东手里尽快回笼资金,办法只有一个——向房客大力推广租金贷,各类分期产品,让房客一次性交清房租,再向金融机构分期还款。

在这个过程中,规模不经济的问题暴露无遗,一些长租公寓不得不铤而走险,将资金挪作他用企图在其他方面获取收益,整个链条非常紧张,一旦曝出负面,星星之火可以燎原。

2018年是关键之年。在这一年,中国的住房市场正在加速分化。一边是租房群体,一边是有房群体,这两个群体之间割裂得越来越明显。

当下仍打算买房,并有实质性动作的这些人,十有八九是有房一族,剩下一小部分是刚需和投资客。依托老房子换新房子,换大房子的换房需求已成购房需求的绝对主力。当前一二线城市,新房的滞销,一定程度上反映了刚需的乏力。

而对于房租,涨幅还能难刹车。其实从2016年开始,房租就已经表现出加速上涨的势头。

一方面是因为主要精力都集中在调控房价上,无暇顾及房租;

另一方面也是因为房租的上涨很大程度上是承接了房价调控的压力。如果说购房杠杆的空间逐渐触顶,那么房租却仍然存在一定程度的上涨空间。而且由于租房市场金融化程度较低,房租上涨的风险系数要比房价上涨小得多。

当前租房需求正在加速沉淀,老租客越来越难转变为有房一族,新租房不断进来,租赁房源供应又跟不上需求。还有租房金融化,虽然程度较低,但仍在发展,金融介入越深,越会刚性推涨房租……

虽然房租水平根本决定于收入,但房租是与房子绑定的,也许新的一年你的房租没涨,但代价可能是从三环搬到五环。只要租房市场仍然供不应求,这种替代机制就仍然有市场。这种情况下,你说房租到底是涨了还是没涨?

而对于租房群体来说,如果你生活在一线和新一线城市,要对未来年均涨幅10%-20%房租涨幅有心理准备。房价虽然仍在跌,但下行空间已经很小,房租势必跟上去,虽然这很残酷,但却是事实。

任欢 本文来源:楼市微观察 责任编辑:任欢_bh11
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
楼盘名称所在区域当前价格
阅读下一篇
返回网易首页 返回网易房产首页